北京去年20個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品圈進(jìn)27億元
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-03-11
人民銀行提高房地產(chǎn)公司貸款門檻之后，房地產(chǎn)信托異軍突起。記者日前從北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到，2004年本市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共有20支，資金規(guī)模27.05億元。在購(gòu) 買房地產(chǎn)信托的客戶中，私人占了相當(dāng)大的比例。房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到這些購(gòu)買房地產(chǎn)信托的投資人手里呢？
平均年收益率達(dá)6%
成業(yè)行市場(chǎng)分析師羅旋告訴記者，2004年本市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行類型以直接將信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為主，全市總發(fā)行數(shù)量20支中有17支屬此類型，發(fā)行額所占比例為81.7%。從目前發(fā)行情況來(lái)看，各種項(xiàng)目類型都已經(jīng)涵蓋，包括普通住宅、別墅、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)物業(yè)、土地出讓等。其中涉及普通住宅類項(xiàng)目的信托產(chǎn)品13支，發(fā)行額為14.15億元；涉及其他類型項(xiàng)目的信托產(chǎn)品共7支，發(fā)行額為12.9億元。兩大類型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年平均收益率均為6%。
收益率為預(yù)期不提供保證
根據(jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品并不等同于存款那樣的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。信托產(chǎn)品的收益率都為預(yù)期收益，并非最終收益。這意味著開(kāi)發(fā)商和信托公司在宣傳單中所提到的預(yù)期收益率絕非“板上釘釘”，它很可能由于多種風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生變化，甚至血本無(wú)歸。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一、由于信托產(chǎn)品不能設(shè)定保底收益，因此投資者的收益具有不確定性，不能認(rèn)為預(yù)期收益即保障收益。二、項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，如銷售不佳、市場(chǎng)價(jià)格下跌、政策變化等因素造成的企業(yè)無(wú)力償還貸款。三、信托資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，如股權(quán)投資信托計(jì)劃到期時(shí)股權(quán)的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔(dān)保的追索等，都會(huì)帶來(lái)投資者的資金到期不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)信托門檻將提高
據(jù)了解，《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》已經(jīng)出爐，正式文件將在今年出臺(tái)。據(jù)透露，《暫行辦法》將有幾大重要變化，分別對(duì)發(fā)行房地產(chǎn)的信托投資公司和房地產(chǎn)企業(yè)“從嚴(yán)”要求，如信托公司“已累計(jì)發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃3次以上，且信托計(jì)劃已經(jīng)結(jié)束并實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益”等。
三點(diǎn)考察房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險(xiǎn)
第一，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的前景，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般是在建設(shè)階段籌資，可從項(xiàng)目的地段、未來(lái)價(jià)位等因素分析該房地產(chǎn)項(xiàng)目以后能否賣出，銷售行情如何。
其次要看該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商資金償付能力和信托公司的資質(zhì)情況。
第三要看該投資產(chǎn)品背后的擔(dān)保單位，一般情況下，政府委托項(xiàng)目信用最高，但收益較低，而國(guó)字頭企業(yè)做擔(dān)保的項(xiàng)目信用水平居中，而完全由開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)作和擔(dān)保的項(xiàng)目，最需要謹(jǐn)慎投資。
(xintuo摘自中國(guó)金融網(wǎng))