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北京去年20個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品圈進(jìn)27億元

來(lái)源:www.beiwo888.cn 時(shí)間:2005-03-11


  人民銀行提高房地產(chǎn)公司貸款門檻之后,房地產(chǎn)信托異軍突起。記者日前從北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到,2004年本市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共有20支,資金規(guī)模27.05億元。在購(gòu) 買房地產(chǎn)信托的客戶中,私人占了相當(dāng)大的比例。房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到這些購(gòu)買房地產(chǎn)信托的投資人手里呢?

  平均年收益率達(dá)6%

  成業(yè)行市場(chǎng)分析師羅旋告訴記者,2004年本市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行類型以直接將信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為主,全市總發(fā)行數(shù)量20支中有17支屬此類型,發(fā)行額所占比例為81.7%。從目前發(fā)行情況來(lái)看,各種項(xiàng)目類型都已經(jīng)涵蓋,包括普通住宅、別墅、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)物業(yè)、土地出讓等。其中涉及普通住宅類項(xiàng)目的信托產(chǎn)品13支,發(fā)行額為14.15億元;涉及其他類型項(xiàng)目的信托產(chǎn)品共7支,發(fā)行額為12.9億元。兩大類型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年平均收益率均為6%。

  收益率為預(yù)期不提供保證

  根據(jù)《信托法》規(guī)定,信托產(chǎn)品并不等同于存款那樣的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。信托產(chǎn)品的收益率都為預(yù)期收益,并非最終收益。這意味著開(kāi)發(fā)商和信托公司在宣傳單中所提到的預(yù)期收益率絕非“板上釘釘”,它很可能由于多種風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生變化,甚至血本無(wú)歸。

  對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一、由于信托產(chǎn)品不能設(shè)定保底收益,因此投資者的收益具有不確定性,不能認(rèn)為預(yù)期收益即保障收益。二、項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),如銷售不佳、市場(chǎng)價(jià)格下跌、政策變化等因素造成的企業(yè)無(wú)力償還貸款。三、信托資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),如股權(quán)投資信托計(jì)劃到期時(shí)股權(quán)的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔(dān)保的追索等,都會(huì)帶來(lái)投資者的資金到期不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

  房地產(chǎn)信托門檻將提高

  據(jù)了解,《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》已經(jīng)出爐,正式文件將在今年出臺(tái)。據(jù)透露,《暫行辦法》將有幾大重要變化,分別對(duì)發(fā)行房地產(chǎn)的信托投資公司和房地產(chǎn)企業(yè)“從嚴(yán)”要求,如信托公司“已累計(jì)發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃3次以上,且信托計(jì)劃已經(jīng)結(jié)束并實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益”等。

  三點(diǎn)考察房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險(xiǎn)


  第一,考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的前景,房地產(chǎn)項(xiàng)目一般是在建設(shè)階段籌資,可從項(xiàng)目的地段、未來(lái)價(jià)位等因素分析該房地產(chǎn)項(xiàng)目以后能否賣出,銷售行情如何。

    其次要看該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商資金償付能力和信托公司的資質(zhì)情況。

    第三要看該投資產(chǎn)品背后的擔(dān)保單位,一般情況下,政府委托項(xiàng)目信用最高,但收益較低,而國(guó)字頭企業(yè)做擔(dān)保的項(xiàng)目信用水平居中,而完全由開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)作和擔(dān)保的項(xiàng)目,最需要謹(jǐn)慎投資。
 
(xintuo摘自中國(guó)金融網(wǎng))


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